Nel corso della mia esperienza lavorativa, ho spesso sentito parlare di proposte interessanti con riferimento alla possibilità di acquistare casa a Dubai quale buon investimento per il futuro.
Dubai ed in generale, gli Emirati Arabi Uniti, sono in una esponenziale crescita ed è dunque importante acquisire delle informazioni valide al fine di poter valutare un potenziale investimento proprio nel medio oriente.
Ovviamente, in questo articolo, non ci soffermeremo sul mercato immobiliare di Dubai ma, di converso, sugli aspetti legali e fiscali connessi agli investimenti immobiliari.
In altre parole, un italiano che vuole acquistare casa a Dubai, cosa deve sapere prima di effettuare un investimento? Quali sono gli aspetti da considerare? Quali e quante tasse si pagano?
È ovvio che questi appena citati sono aspetti da dover necessariamente considerare e bene valutare prima di poter prendere una decisione importante come, per l’appunto, acquistare casa a Dubai.
Vediamo, dunque, quali sono nei prossimi paragrafi.
Indice dei contenuti
Posso acquistare casa a Dubai con i soldi che ho guadagnato in Italia?
Sì, assolutamente.
È possibile effettuare un acquisto immobiliare a Dubai con i proventi dell’attività svolta in Italia.
Dal punto di vista pratico è possibile fare un bonifico direttamente dall’Italia al conto del venditore negli Emirati ovviamente giustificando l’uscita di denaro con la documentazione comprovante l’acquisto della casa.
Non c’è bisogno, infatti, di dover aprire un conto corrente a Dubai né avere un visto come persona residente negli Emirati Arabi Uniti ma basta corrispondere quanto dovuto al costruttore oppure al venditore per l’acquisto della casa.
È ovvio, però, che gli euro saranno convertiti in Dirham (ovverosia la valuta locale in Dubai) al tasso di cambio esistente al momento del versamento del denaro.
È possibile porre in locazione l’immobile acquistato a Dubai?
Una volta acquistato l’immobile a Dubai è possibile locare l’appartamento per generare da esso eventuali redditi immobiliari.
L’aspetto da considerare sul punto è dunque sapere quali e quante tasse si pagano una volta posto in locazione l’immobile: ciò risulta essere di fondamentale importanza allorquando si voglia intraprendere una scelta importante come quella di comprare un immobile a Dubai.
Quante e quali tasse si pagano sui redditi immobiliari?
In caso di acquisto e successiva locazione di un immobile a Dubai, i redditi provenienti da quell’immobile non sono assoggettati al pagamento di imposte.
Ciò è previsto dalla legge 28 agosto 1997, n. 309 che ha ratificato e messo in esecuzione la Convenzione tra il Governo della Repubblica Italiana ed il Governo degli Emirati Arabi Uniti per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito.
Infatti, secondo quanto previsto dall’art. 6 della predetta Convenzione,
<<I redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili (compresi i redditi delle attività agricole o forestali) situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in detto altro Stato>>.
Dunque, facciamo il nostro esempio:
I redditi che un residente (in Italia) ritrae da beni immobili situati nell’altro Stato contraente (Emirati Arabi Uniti, quindi Dubai) sono imponibili in detto altro Stato (dunque assoggettati alla tassazione emiratina).
La domanda successiva, a quanto punto, sorge spontanea e la trattiamo nel paragrafo successivo.
Quante tasse si pagano a Dubai sui redditi immobiliari?
Negli Emirati Arabi Uniti non è prevista alcuna tassazione sulle persone fisiche (l’IRPEF italiana per intenderci) e non esiste l’equivalente cedolare secca come in Italia.
Pertanto, se la persona fisica residente in Italia acquista l’appartamento a Dubai che sarà successivamente locato, non dovrà corrispondere nulla (sia in Italia che negli UAE) sui redditi ritratti dalla locazione del bene immobile proprio perché, negli Emirati Arabi Uniti, non è prevista tassazione sulle persone fisiche.
Cosa deve intendersi per l’espressione ‘beni immobili’ utilizzata dal trattato?
Secondo quanto previsto dal Trattato citato, l’espressione “beni immobili” ha il significato che ad essa attribuisce il diritto dello Stato contraente in cui i beni stessi sono situati.
L’espressione comprende in ogni caso gli accessori, le scorte morte o vive delle imprese agricole e forestali, nonché i diritti ai quali si applicano le disposizioni del diritto privato riguardanti la proprietà fondiaria.
Si considerano altresì “beni immobili” l’usufrutto dei beni immobili e i diritti relativi a pagamenti variabili o fissi per lo sfruttamento o la concessione dello sfruttamento di giacimenti minerari, sorgenti ed altre risorse naturali.
Le navi, i battelli e gli aeromobili non sono considerati beni immobili.
Quale è l’ambito di applicazione della normativa prevista dall’art. 6 della citata Convenzione?
Le disposizioni previste dall’art. 6 della Convenzione tra Italia ed Emirati Arabi Uniti si applicano anche ai redditi derivanti dall’utilizzazione diretta, dalla locazione o dall’affitto, nonché da ogni altra forma di utilizzazione dei beni immobili.
La norma, dunque, lascia ampio spazio di manovra e l’utilizzo del bene, qualsiasi esso sia, non determina alcun assoggettamento all’obbligo contributivo.
Cos’è la tassa municipale a Dubai?
Per una questione di completezza non appare inutile aggiungere che nell’Emirato di Dubai è prevista la tassa municipale sulla proprietà: essa, però, non è a carico del proprietario dell’immobile ma dell’inquilino ed è pari al 5% sul valore locativo annuo.
La predetta tassa, infatti, è direttamente addebitata all’affittuario sulle bollette che lo stesso paga mensilmente per l’utilizzo delle utenze.
Quindi, la Municipality Tax, non deve essere versata dal proprietario dell’immobile.
Qualora decidessi di vendere l’immobile precedentemente acquistato, quali tasse sono da pagare?
Altro aspetto da considerare è quello relativo a quali costi sono da sostenere nel caso tu abbia deciso di vendere l’immobile a Dubai una volta acquistato.
In questi casi si deve corrispondere la ‘Tassa di Registrazione’ che è pari al 4% del valore equo di mercato della proprietà.
In genere la tassa di registrazione è condivisa tra l’acquirente ed il venditore e deve essere versata al Dubai Land Department per la registrazione dell’acquirente come nuovo proprietario dell’immobile.
È necessario trasferire la propria residenza negli Emirati Arabi Uniti per fruire di quanto previsto dall’art. 6 della Convenzione?
No.
L’articolo 6 della Convenzione non prevede che il residente dell’altro Stato contraente (nel nostro caso il residente italiano) debba iscriversi all’AIRE -o comunque spostare la sua residenza- per poter godere della imposizione fiscale prevista dagli Emirati Arabi Uniti relativa ai redditi immobiliari.
La considerazione è ovvia in quanto il trattato prevede che la persona deve essere residente nell’altro Stato contraente pertanto, questa condizione necessaria, muterebbe nel momento in cui la residenza dovesse spostata negli Emirati Arabi Uniti: in tali casi il trattato non avrebbe ragione di essere applicato ed infatti si applicherà direttamente la legislazione emiratina.
Nella sostanza, il trattato, diventerebbe inutile.
È necessario pagare l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili detenuti all’estero)?
Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare l’Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero).
L’aliquota è pari, ordinariamente, allo 0,76% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni).
Per il versamento dell’Ivie si applicano le stesse regole previste per l’Irpef, comprese quelle riguardanti importi e date di acconto e saldo.
Per dichiarare il valore degli immobili situati all’estero il contribuente deve compilare il quadro RW.
Il valore dell’immobile è costituito, in generale, dal costo risultante dall’atto di acquisto e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile al termine dell’anno (o del periodo di detenzione) nel luogo in cui è situato l’immobile.
Maggiori informazioni sul punto possono essere rinvenibili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.
Come possiamo aiutarti nel caso in cui tu voglia acquistare casa a Dubai?
Attraverso una consulenza specializzata possiamo valutare la tua situazione fiscale e consigliarti come investire il tuo denaro in un immobile a Dubai percependo una rendita dell’investimento in modo totalmente legale e, dunque, prestando minuziosa osservanza alle norme stabilite dalla Convenzione tra il Governo della Repubblica italiana ed il Governo degli Emirati arabi uniti per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le evasioni fiscali, con protocollo aggiuntivo, fatta ad Abu Dhabi il 22 gennaio 1995.
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