18-03-2022

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: come evitare l’abbattimento dell’opera abusiva

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Fiscalizzazione Abuso Edilizio: come evitare l’abbattimento dell’opera abusiva

Cosa si intende per fiscalizzazione di un abuso edilizio? È possibile evitare l’abbattimento di un manufatto abusivo, e riconosciuto tale da una sentenza penale, pagando solo una sanzione pecuniaria? 

Sì, attraverso la fiscalizzazione di un abuso edilizio come previsto dal Testo Unico sull’edilizia (DPR 380 del 2001).

La Corte di cassazione, in una recente sentenza, chiarisce quali sono i limiti e i confini della cosiddetta fiscalizzazione abuso edilizio.

Si tratta di una materia assai delicata, dai contorni applicativi estremamente labili, quindi orientarsi può non essere semplicissimo.

Per questo, ti consiglio sempre di farti assistere da un avvocato esperto in abuso edilizio.

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Ma partiamo con ordine.

L’abuso edilizio e l’art. 44 DPR 380 del 2001

Se hai letto l’articolo che ti ho indicato sopra, avrai notato che in Italia esiste un vero e proprio Testo unico contenente le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Ti ho già spiegato che si tratta di una materia di matrice squisitamente amministrativistica, all’interno della quale non sempre è facile orientarsi, se non con l’aiuto di uno specializzato avvocato per abuso edilizio.

Merita espresso richiamo l’art. 44 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia introduce una fattispecie di reato:

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;

c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.”

È sempre bene, quindi, non realizzare alcuna opera “abusiva”, perché si rischia un processo penale, una condanna e l’abbattimento delle opere realizzate.

Ma quando si può parlare di abusivismo edilizio? L’art. 44 come hai visto enuclea diverse condotte.

Anzitutto, si parla di costruzione abusiva in tutti quei casi in cui non si osservano le disposizioni del Testo Unico o dei regolamenti comunali in materia edilizia.

Si parla, dunque, di costruzioni abusive quando vengono realizzate in totale assenza del permesso di costruire, o in difformità dallo stesso, frutto di una articolata concessione edilizia rilasciata dalla sovrintendenza comunale o, in casi specifici, da altri organi amministrativi.

Pertanto, un’opera può essere abusiva o in quanto priva di permessi, o in quanto difforme da essi.

Se l’opera è totalmente abusiva, sarà difficile (anche se non impossibile) evitare la demolizione della stessa: qui ti spiego come percorrere una possibile soluzione.

Se invece l’opera presenta delle difformità rispetto a quanto autorizzato dall’ente comunale, è possibile evitare la demolizione attraverso la cd. ‘Fiscalizzazione dell’ illecito edilizio’.

Vuoi sapere di cosa si tratta? Te lo spiego in questo articolo e nel prossimo paragrafo.

La legge che prevede la fiscalizzazione abuso edilizio

Fiscalizzare significa, nel linguaggio corrente in materia amministrativa e penale, pagare una sanzione pecuniaria per evitare l’abbattimento di un manufatto abusivo.

La procedura viene disciplinata dagli artt. 33 (per le opere di ristrutturazione) e 34 (per le opere edilizie di costruzione) del Testo Unico sull’Edilizia che ho fin qui citato e prevede che:

Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell’abuso.

Al comma 2, il medesimo articolo 34 dispone che:

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.”

Una volta citato il dato normativo, quali sono i presupposti per ottenere la fiscalizzazione dell’illecito edilizio e dunque evitare la demolizione dell’abuso edilizio?

Te lo spiego subito.

I requisiti per ottenere la fiscalizzazione abuso edilizio

Hai visto sopra, quindi, che anche in presenza di un ordine di abbattimento derivante da una sentenza di condanna in sede penale, la demolizione dell’abuso edilizio può essere evitata pagando una sorta di sanzione pecuniaria, secondo i criteri stabiliti dall’art. 34 del Testo Unico sull’Edilizia.

Quali sono i requisiti per accedere a questo beneficio?

Il comma 2 del medesimo art. 34 ne individua uno, chiaramente: occorre che l’abbattimento, ove eseguito, determini un nocumento a quella parte di fabbricato costruito in conformità ai permessi rilasciati.

Ed infatti, l’altro requisito, ravvisabile tra le righe del primo comma dell’art. 34 è che l’opera abusiva sia realizzata non in quanto del tutto priva di permesso di costruire, ma in quanto ad esso difforme.

In altri termini, l’ipotesi che il legislatore ha immaginato per l’applicazione della fiscalizzazione è la seguente.

Tizio vuole costruire un’abitazione sul suo terreno. Ottiene dagli organi preposti il permesso di costruire un edificio alto quattro metri e, quindi, composto da un piano solo.

Tuttavia, Tizio, dopo aver costruito tale edificio, realizza un ulteriore piano, in aderenza a quello costruito lecitamente.

Si accerta, mediante un processo penale, l’abusività del solo piano superiore e se ne ordina la demolizione. 

Tizio, tuttavia, dimostra che la demolizione del piano superiore comporterebbe gravi danni all’intera struttura, e, quindi, anche per il piano inferiore, regolarmente realizzato in quanto regolarmente assentito.

Ed ecco che, così, chiede la fiscalizzazione e “sana” l’abuso in applicazione della normativa che ti ho sopra citato. 

È chiaro che una valutazione del genere deve essere effettuata con l’ausilio di uno specializzato avvocato competente in materia che possa – attraverso l’applicazione della normativa del Testo Unico sull’edilizia – evitare la demolizione dell’abuso edilizio.

In genere ci affidiamo anche a dei professionisti che possano fare una consulenza tecnica di parte da portare al Giudice con la quale si possa dimostrare che la demolizione della sola parte non autorizzata possa creare pericolo strutturale anche alla parte regolarmente costruita.

La richiesta al Giudice, dunque, deve essere fatta con cognizione di causa, senza lasciare nulla al caso in quanto, diversamente, non viene concessa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Ma quali sono i casi già affrontati e risolti dai Giudici nazionali? Te ne racconto uno in particolare.

La sentenza della Corte di cassazione n. 45982 del 2021

Avrai capito, allora, che diventa cruciale accertare se l’abbattimento di un manufatto abusivo, ma aderente a un manufatto regolare, comporti pregiudizio a quest’ultimo.

La Corte di cassazione spiega su chi incombe – o, meglio, può incombere – l’onere di decidere in merito a tale accertamento.

Se hai dato un occhio all’articolo precedente sul nostro sito in tema di ordine di demolizione dell’abuso edilizio (che puoi trovare qui), hai visto cosa è l’incidente d’esecuzione, ed hai visto quanto, in materia di reati edilizi sia utile al condannato per diverse ragioni.

Orbene, la Corte di cassazione, nella sentenza che ti ho indicato, specifica che: 

è ravvisabile l’obbligo per il giudice dell’esecuzione di procedere alla valutazione sulla possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, valutazione che può essere sindacata in sede di legittimità solo attraverso il vizio motivazionale.

È quindi compito del giudice, chiamato a decidere nella procedura dell’incidente d’esecuzione, accertare se l’abbattimento della porzione difforme ai permessi, potrebbe recare nocumento alla costruzione conforme ad essi.

È chiaro che se la risposta è positiva, l’abuso edilizio non può essere demolito.

Ma c’è di più.

La Corte di cassazione ha cura di precisare che per il ricorrente condannato può essere sufficiente allegare la circostanza che l’abbattimento potrebbe determinare nocumento alla porzione regolare del manufatto, dovendo poi il Giudice dell’Esecuzione accertare se effettivamente sussiste tale pericolo.

Non si chiede, cioè, neanche un particolare onere probatorio in capo al ricorrente, ma solo una mera allegazione della circostanza, da accertarsi mediante il ricorso dei poteri d’ufficio del giudice.

Va da sé – e la Corte di cassazione lo specifica – che tale espediente non può essere utilizzato nei casi in cui la costruzione abusiva insista in aderenza ad altra costruzione abusiva.

Vi deve, sempre e comunque, essere una forma, ancorché embrionale, di autorizzazione, rispetto alla quale il condannato si è discostato o è, comunque, andato oltre.

Come stabilito dalla Suprema Corte di cassazione, dunque, non è impossibile riuscire ad ottenere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e dunque evitare la demolizione dell’opera costruita.

Considerazioni e una nota polemica

Hai visto dunque che è possibile “sanare” un’irregolarità edilizia, commessa anche molto tempo prima: la proposizione di un incidente d’esecuzione non ha limiti di tempo se non, nel caso di specie, l’abbattimento del manufatto.

Anche se la Corte di cassazione afferma che è sufficiente allegare la possibilità di un pregiudizio alla costruzione regolare, è sempre bene farsi assistere da un avvocato esperto in reati edilizi, al fine di preparare al meglio l’incidente d’esecuzione e rendere manifesto il pericolo che l’abbattimento dell’opera abusiva potrebbe comportare al resto del manufatto.

Attraverso uno studio approfondito del caso – anche mediante l’ausilio di professionisti qualificati – è possibile evitare la demolizione dell’abuso edilizio attraverso la procedura assolutamente legale che fin qui abbiamo visto: la fiscalizzazione abuso edilizio.

Perché rivolgersi ad un esperto avvocato per abuso edilizio?

Come avrai potuto comprendere, quella trattata, è una materia complessa, delicata che richiede particolari e specifiche competenze professionali che non tutti gli avvocati posseggono.

È sempre consigliabile, dunque, affidarsi ad un Avvocato competente in abuso edilizio, che conosca bene la materia giuridica trattata di modo che, sin da subito, vi sia la massima garanzia del diritto di difesa, disponendo la strategia difensiva più opportuna al caso specifico.

Abbiamo già affrontato e risolto diversi processi con riferimento a questa materia.

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